7 février 2023

Achat d’une maison : les pièges à éviter pour la rénovation

Maison à renover…

Avant d’acheter une maison, de nombreux éléments techniques sont à considérer. Il est difficile de ne pas être tenté de faire immédiatement une offre sur une maison coup de coeur, mais avant de se lancer, une enquête approfondie est nécessaire pour ne pas découvrir des problèmes après l’acquisition. Les apparences sont parfois trompeuses, et il est vital de poser les bonnes questions pour ne pas acquérir une maison qui devienne rapidement un vrai gouffre financier.

L’historique de la maison

Avant de devenir propriétaire, il est encore temps de s’intéresser de près à l’histoire de la maison. Une rénovation mal réalisée, des problèmes de plomberie : ce type de problèmes aura un coût pour une rénovation.

Ne pas hésiter à se renseigner sur les travaux réalisés, s’ils sont été effectués par des professionnels, et ce qui a motivé leur réalisation.

Il ne faut pas avoir peur de poser des questions, car le manque d’informations peut générer par la suite de fâcheuses découvertes et des frais de rénovation élevés.

Des carreaux de carrelage mal fixés coûteront seulement quelques centaines d’euros pour refaire un mur de salle de bains, alors qu’une installation électrique mal câblée et dangereuse peut revenir à plusieurs milliers d’euros pour tout refaire.

L’état de la toiture

En général une toiture peut avoir une durée de vie d’une trentaine d’années sinon plus. Une installation de qualité médiocre pourrait cependant engendrer des travaux prématurément. En cas de doute sur l’état du toit et si des réparations semblent nécessaires, il est utile de faire intervenir un couvreur pour obtenir un devis. Ce devis pourra entrer en ligne de compte lors de la négociation du prix de la maison, surtout s’il s’agit d’un manque d’entretien.

Assurez-vous également que les gouttières ne soient pas obstruées.

Les travaux de toiture ont un coût important : chiffrer les travaux de rénovation est donc très important.

Les frais de toiture peuvent être élevés
Les frais de toiture peuvent être élevés

La plomberie

Dans une maison, la plomberie est un réseau majeur et indispensable. Les problèmes rencontrés ne sont pas forcément évidents, même si certains éléments peuvent aider à identifier des fuites.

D’autres problèmes plus insidieux peuvent se poser, notamment dans le raccordement aux égouts ou avec les fosses septiques.

Dans une maison que l’on souhaite acheter, il ne faut pas hésiter à utiliser les robinets des pièces d’eau. En faisant couler l’eau, on vérifie immédiatement si des claquements se produisent, si la pression est suffisante, et si l’eau s’écoule normalement.

Là encore, le budget peut être considérable, à intégrer dans la remise à niveau de la maison après l’achat. Et à ne pas sous-estimer !

Système électrique

Dans une maison, le système électrique est un élément vital. Le diagnostic électrique obligatoire depuis 2009 pourra vous aider, mais attention il ne concerne que les installations de plus de 15 ans. Une maison d’une douzaine d’années n’est pas concernée, mais son système électrique n’est pas pour autant exempt de défauts.

Dans un diagnostic électrique, toutes les anomalies sont relevées, qu’il s’agisse de problèmes liés au tableau électrique, à l’emplacement des prises dans une salle d’eau, où à la présence de fils dénudés sur un éclairage intégré dans une salle de bains.

Les zones à risques : zones inondables…

D’année en année certaines régions de France sont touchées par des inondations à répétition. Même ceux qui aiment leur village et leur maison finissent pas craquer et mettent leur maison en vente. 

Sur le papier, une maison située en zone à risque peut se présenter comme une bonne affaire car le prix sera bien inférieur à une maison équivalente dans une zone sûre. Outre la prime d’assurance qui peut fortement augmenter d’année en année, reste bien entendu le risque d’avoir une cave inondée voire même le rez-de-chaussée, et cela de façon répétée. Avec une extrême difficulté pour la revente, quasiment impossible.

D’autres zones à risque existent : il s’agit par exemple des maisons situées à proximité d’une installation classée SEVESO AS. Usine chimique, dépôt de gaz, raffinerie : toutes ces installations impliquent des risques.

Les futurs travaux d’extension sont-ils réalisables ?

Lors de l’acquisition d’une maison, on se projette facilement sur des travaux d’extension même si ce n’est pas pour tout  de suite. Mais l’ajout d’un garage ou d’une chambre supplémentaire n’est pas qu’une question d’argent : encore faut-il que la réglementation l’autorise. Suivant l’implantation de la maison sur son terrain et sa position par rapport aux limites séparatives, l’extension sera possible ou ne le sera pas. Ce type d’informations est à recueillir auprès de la mairie, avec le PLU ou plan local d’urbanisme.

Même chose si on achète une maison avec un grand terrain en imaginant construire une nouvelle maison plus tard sur le terrain libre. Un grand espace ne veut pas dire que la loi l’autorise ! Il faut donc se renseigner avant toute chose. Et pour compliquer le tout, un PLU peut être révisée et une partie de terrain non constructible peut le devenir, ou l’inverse.

Après avoir pris les informations nécessaires, le recours à un architecte ou à un maître d’oeuvre permettra d’établir le budget adapté à la maison que l’on souhaite acheter.